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群星城:武汉体验式商业做得最好的项目 有哪些独门秘籍?

“如何做好体验式商业”,已是国内商业地产的一个共同课题与难题。体验式商业,源起日本。国内现在很多商业,都是照搬日本20年前开发的商业。而国内体验式商业项目代表有大悦城、万象城、水游城、芳草地、欢乐海岸、上海k11、瑞安“天地”系等。体验式商……

专题: 武汉群星城游玩攻略 武汉群星城 武汉爆破招聘 武汉爆破 

“如何做好体验式商业”,已是国内商业地产的一个共同课题与难题。

体验式商业,源起日本。国内现在很多商业,都是照搬日本20年前开发的商业。而国内体验式商业项目代表有大悦城、万象城、水游城、芳草地、欢乐海岸、上海k11、瑞安“天地”系等。体验式商业的根本是进入商业里的人开心了,你就成功了。

在武汉,有一个群星城。这是截至目前,武汉本土的开发商做体验式商业做得最好的项目。没有之一。开业第一年就开始赚钱。

在“传统商业死路一条”的趋势下,在购物中心密集爆发的武汉,这里面有哪些独门秘籍?这家购物中心,是靠什么赚钱的?为什么每一次走进群星城,感受都不一样?

武汉群星城简介:群星城位于武汉徐东商圈,华中首创剧场式生态购物中心。商业面积10万方,以青年时尚、家庭型消费为客群定位,项目将打造华中首屈一指的全业态儿童中心,涵盖儿童零售类、儿童服务类、儿童游艺娱乐类等各类儿童品牌。项目于去年10月1日正式开业。

做好商业,要想赚钱,先说服老板投钱。

群星城,是福星惠誉开发的商业项目。对于武汉这样的城市,普通的地产商,对于商业都是一卖了之,快速回笼资金。

很多业内人都很好奇:群星城的操盘手,是如何说服福星惠誉的大老板向项目投钱的。

“项目要想变钱,就要先活下去。只有活下去,才有基金公司投资,最终实现项目变现。你的投入,我能帮你把投的钱都赚回来”。

在北上广,开发商对自持物业,投入资金做热商业,早有心里准备。而在武汉,开发商还没有这种认识。即使有这种认识,也没有这种实力。

“我们之前摔过跤,才有现在的改变。五六年前,铺子一天被抢光。但现在,作为一个负责任的开发商,一个想发展的开发商,我们要投更多的钱做运营。”

很多人想知道群星城的盈利模式,我用马云的一个观点来回答:一个项目好的模式,不要告诉别人。你们家床底下有一个金罐,你是不可能告诉所有人的。好的模式是摸索出来的。成功的人往往说不清楚自己是怎么成功的。

领导者的眼光、胸怀和实力是最重要的。没有摔过跤,也不会有群星城。群星城走过的弯路,是我们最好的教材。赚钱不是目标,而是结果。

精准定位,是购物中心的生存法则。

“你要做什么样的客群?”这是购物中心首先要考虑的问题。

群星城,生态型购物中心,定位20岁-30岁消费人群(大悦城定位是18-35岁)。他们喜欢自在。群星城把这类人群的消费做到极致。没有走大而全之路。

很多年龄偏大的人,在群星城里找不到消费的店。除了餐饮。这也与它的定位有关。因为你根本不是这座城的目标人群。

这类人群,1.5公里内的,每天都到群星城;3公里以上的,每周都会过来。

项目周边的徐东销品茂,曾经走的就是“大而全”定位。长江二桥另一端,武汉天地最新商业“壹方”,定位的是轻奢与小资。群星城与武广、恒隆广场的定位,也不同。

创造体验感。

体验感渗透在购物中心的每一个角落、一个细节。

开业一年以来,群星城都在研究客户心理。他们发现,到商场的人群中,30%的人都只是到群星城里“玩”。但这些玩的人,口碑效应带来了消费。

在群星城的每个入口,都有人脸识别系统。每天记录着进店客户数量,男女数量。包括在每个店铺前,停留的时间。每个店的成交情况,顾客对店铺的喜爱程度。这些大数据,都作为他们挑选商家的参数。

在这里,人们感到心情放松,有好感。建筑内部,采用了日本建筑设计师的创意,内部绿意盎然。一位同行的朋友发现一个细节:开业时,建筑内部没有安装玻璃幕墙。当时他就提出,以后群星城的能耗很大。

而现在再去时,发现里面都安装了玻璃幕墙。“特别是武汉这种冬天特别冷,夏天特别热的城市。这个小细节,也看出福星惠誉是一个学习能力、消化能力很强的公司。”

活动带来人流。11月21日,群星城的圣诞节点灯仪式,一天的客流量超过8万人。

人才与团队。

商业人才的短缺,是购物中心遇到的共性问题。

与同等体量的商业相比,群星城配置的管理员工100多人,分设了11个部门,为这个商场服务。而汉街万达广场的商业管理人员只有40人。正是这种行业的高配置,才能让群星城运转自如。

群星城里的景观,都是由专业公司打理。开放式的建筑空间,能耗大;水景开放,运营成本高;多请明星与活动公司,做暖场活动。逛街的人开心了,商户也高兴了。

开发商要多掏腰包,群星城真的傻吗?

“即使在运营成本增加,我们开业第一年就赚钱了。我们不做这些,我们一定被未来的商业格局所淘汰。这里只能是一个封闭式的盒子。只能购物。现在,购物中心的入驻品牌差异化,已经不是商场的核心竞争力。”

群星城,现在是福星惠誉的商业产品线之一。在汉阳,也将因地制宜建一座群星城。与徐东群星城,在内容上完全不一样。

结合了汉阳的“高山流水”,与项目三个地块特点,在汉阳群星城的负一层挖了一条人工河,贯穿三个地块,作为项目的主动线。负二层、负三层是停车场。

三个地块中,a地块是明清古街,b地块是代表现在的盒子,c是代表未来的新潮概念。

根据地块的价值,福星惠誉的其他两条商业产品线是:漫时区街区,商业形态是一栋一栋的;社区底商,是售后返租。

正如一个开发商朋友的总结,福星惠誉与其他转型做商业的开发商的区别在于,都是被动转型,差别在于是福星是主动操盘,而其他开发商是被动操盘。

作为购物中心,群星城不是购物的中心,而是家庭聚会的中心、休闲餐饮的中心、放松舒服的中心。它在主动建立生活场景,建立感情连接。

还有一个很多人感兴趣的问题,“开发商如何退出商业?”

福星惠誉说,他们有提前安排。具体怎么做,还没有答案。他们与基金公司一样,更关注的是商业的可持续发展,而不是看现在的租金回报。

他们的逻辑大致是,先做好商业,能持续发展,就一定有基金来收。那时,再退出也不迟。

总结

做商业地产,就是别人都倒下的时候,你还跪着,你就赢了。很多项目在竞争中失败,主要有四个原因:看不见对手;看不起对手;看不懂对手;跟不上对手。

作为一个商业地产“新兵”,现在每周都接触到一些烂尾商业项目。或是老板跑路,或是资金断裂,或是无力再投钱。预感未来两三年,这样的项目将更多。基金或专业公司抄底的机会来了。

对群星城的探讨,有三点收获:

1.顶层观。作为商业项目的操盘手,如果老板对项目不再投钱,而是指望你马上赚钱,这就会让操盘手无法施展拳脚。也许老板懂得持有商业的好处,但公司实力等制约了持有的勇气。福星的成功,给我们更多说服的理由。包括他们此前“摔跤”的教训。

2.持久战。商业不是两三年能做好的。一个好的商业,至少要四五年时间,才有点样子。前两年,都在思考做什么,怎么做。我们也不要急于求成。国外的商业,规划有10年以上,最长的有40年。最重要的是构建平台,经营客群。

3.机会论。武汉目前只出了一个群星城。在武汉,做主题体验式商业,还有很多机会。即使未来有华润的万象城等出现。告诉老板,多到日本学习人家的细节与设计,邀请日本的专业公司参与幕后。

我很认同一位朋友对于群星城成功的六字总结:“用心、用力、悟性”。不用心,就不会死磕细节;不用力,就不会砸钱烧钱投入;没有悟性,只有照搬照抄。

(来源:光华楼评)

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荆楚网消息(记者李柯)“芝麻开门群星城店今天恢复正常营业,但我还是过去把钱退了。”8月30日,家住武昌的成女士回忆起几天前芝麻开门一夜闭店风波,仍心有余悸。

“群星城”的整体设计概念就是围绕着“自然与都市”的结合。当业界纷纷在绿色、环保建筑上做文章时,福星惠誉已跨出一步,积极向原生态靠拢。鸟鸣啾啾,花香阵阵,在大峡谷中穿行、在瀑布旁就餐,让顾客感觉身在绿色的“郊外”逛商场。“群星城”将以这种全新的商业环境和购物体验,唤醒每个人内心亲水、亲自然的共鸣。

芝麻开门群星城店已经恢复营业。荆楚网记者李柯摄据行业人士分析,福星惠誉若考虑出售“群星城”,在现阶段不失为一个不错的选择。

结合了汉阳的“高山流水”,与项目三个地块特点,在汉阳群星城的负一层挖了一条人工河,贯穿三个地块,作为项目的主动线。负二层、负三层是停车场。

据了解,近年来商业整体不景气,武汉在最近2年内,十几家商业综合体开业,目前的商业容量已经过剩,且大多数推迟开业。对此,记者特地采访了福星惠誉相关负责人。据他介绍到,导致这种商业现象的深层原因主要是商业开发量太大,开发模式同质化严重,品牌招商竞争激烈,“僧多粥少”,另外很多开发商商业开发经验不足,商业开发经验不足导致对商户需求预估不到位,不能满足商户的物业需要。而福星惠誉通过格兰大道、东澜岸、福客茂的开发建设,逐步积累了经验,即走体验式、差异化路线,学习日本先进经验,因此,一种新颖的购物中心孕育而出。群星城这座集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等于一体的生态购物主题公园,必将在武汉商业领域占据更加重要的地位,成为武汉市的一张新名片,为江城市民带来别具特色的生活体验,成为武汉乃至华中地区最具特色的生态型购物场所。

为更多了解海底捞分店后厨的情况,长江商报记者于上周二中午以消费者的身份来到了位于武汉市的群星城海底捞店,曾经火爆的排队场面并没有出现,等候区寥寥无几。

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